房地产:可销量达最高水平 销售有回升
1．商品住宅供应可售量已达全年最高水平
据中国指数研究院统计，截止2011年12月底部分城市市场商品住宅供应仍有增加。北京、上海、深圳、南京和苏州等城市商品住宅可售面积的环比分别增长-0.55%、2.68%、10.06%、5.89%和5.89%，上海、深圳、南京和苏州环比增幅较前一月有所扩大；从可售套数据来看，北京、上海、深圳、南京和苏州等城市商品住宅可售套数的环比分别增长-1.30%、4.11%、12.70%、5.58%和6.41%。目前市场可售量已达全年最高水平，下一阶段市场去库存压力较大。
2．12月百城住宅价格下降减弱
12月份百城价格指数继续下跌，并且下跌的幅度较上月有所扩大，但下跌的城市范围没有继续扩大。价格下降的城市中尤其是东部地区的城市据多。涨幅超过1%的城市有东营、新乡、衡水、汕头和廊坊。12月住宅价格指数环比跌幅超过1%的城市有：金华、台州、无锡、佛山、吴江、江阴、海口、南通、包头、成都、芜湖和宜昌。在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，二、三线城市的当地代表性房企，以特价房等形式，推动楼盘均价进一步下调，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。预计一季度季度住宅销售价格保持下降趋势。
12月十大城市平均价格为15588元/平方米，环比11月下降0.486%。具体来看，11月十大城市住宅价格环比全部下降，其中成都和重庆降幅最大，环比下降分别达到1.10%和0.89%。0.89%，深圳、广州、南京、天津跌幅在0.5%-1%之间，上海、北京、杭州、武汉跌幅在0.5%以内。同比来看，十大城市平均价格上涨0.42%，涨幅降至年度最低点。12月，同比上涨和下跌的城市各一半。其中广州、武汉、深圳、北京涨幅在1%-5%之间；上海涨幅小于1%；重庆和成都跌幅较大，分别为2.55%和1.19%；杭州、南京、天津跌幅在1%以内。
3．8个城市中销售涨跌互现
3.1．北京销售面积环比出现反弹，价格继续回落
2011年12月北京市商品住宅销售15181套，成交面积140.19万平方米，环比上涨92.06%。2011年1-12月北京市商品住宅总成交963.45万平方米，同比下跌21.74%。北京2011年以来的月平均销售成交面积为79.13万平方米，仍低于前四年月平均销售值。2007年至2010年北京月平均销售面积分别为157.20万平方米、91.61万平方米、176.66万平方米和102.60万平方米。北京销售量上升主要是受保障房投放市场加大的影响。
3.2．上海销售面积呈现反弹，价格小幅下跌
2011年12月上海市商品住宅成交10758套，成交面111.32万平方米，环比上涨16.89%，均价12064元/平方米。2011年1-12月上海市商品住宅总成交1308.89万平方米，同比下跌16.64%。上海2011年以来的月平均销售成交面积为108.17万平方米，低于前四年月平均销售值。2007年至2010年月平均销售面积分别为224.02万平方米、129.54万平方米、220.35万平方米和130.95万平方米。
3.3．天津销售面积和价格环比小幅上涨
2011年12月天津市商品住宅成交4223套，成交面积46.48万平方米，环比上涨2.61%，均价10019元/平方米，环比上涨1.57%。2011年1-12月天津市商品住宅总成交887.2万平方米，同比下跌13.43%天津2011年以来的月平均销售成交面积为73.47万平方米，高于2008年但仍低于07、09和10月的平均销售值。2007年至2010年月平均销售面积分别为81.39万平方米、41.94万平方米、110.80万平方米和85.40万平方米。
3.4．重庆销售面积和价格环比继续回升
2011年12月重庆市商品房成交22152套，成交面积193.78万平方米，环比上涨23.32%。2011年1-12月重庆市商品房总成交1543.68万平方米，同比下跌30.99%。重庆2011年以来的月平均销售成交面积为127.17万平方米，高于2008年但仍低于07、09和10月的平均销售值。2007年至2010年月平均销售面积分别为131.86万平方米、104.35万平方米、202.97万平方米和186.42万平方米。
3.5．深圳销售面积环比明显上涨，价格环比大幅下降
2011年12月深圳市商品住宅成交3147套，成交面积28.19万平方米，环比上涨93.81%，均价16069元/平方米，环比下跌14.33%。2011年1-12月深圳市商品住宅总成交265.02万平方米，同比下跌14.17%。
深圳2011年以来的月平均销售成交面积为22.47万平方米，低于前四年月平均销售值。2007年至2010年月平均销售面积分别为40.37万平方米、33.93万平方米、53.34万平方米和26.69万平方米。
3.6．杭州销售面积环比大幅回升，价格小幅回落
2011年12月杭州市商品房成交4587套，成交面积47.15万平方米，环比上涨105.99%。。杭州2011年以来的月平均销售成交面积为40.09万平方米，已超过08年和10年的月平均销售值，但低于07年和09年月平均销售值。2007年至2010年月平均销售面积分别为41.91万平方米、23.62万平方米、60.02万平方米和33.63万平方米。
我们认为2012年行业仍需一个探底过程，预计明年一季度房地产行业加速探底，二季度有望进入最低点后有望回升。一月份由于春节的临近交易日较少，我们预计市场应该在观望中渡过，销售将出现量缩价稳的表现。春节后企业仍将会保持以促销来换取成交量的局面，市场的活跃度仍将会被提高。房地产股可能会受到春节期间销售下降明显的影响有所回调，但春节后销售较好、业绩增长确定的强势公司的股价仍具备上升空间，个股建议关注金融街、招商地产、万科A、荣盛发展、北京城建、保利地产、首开股份、中南建设等。